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保利阳光城距离14号线有多远
1.5公里。
保利阳光城位于惠阳区淡水内环路西侧,是中国央企地产综合实力第一品牌,离深圳只有2.3公里,离地铁14号线白云站只有1.5公里。
教育配套：项目自带1所公立小学（淡水第十小学），1所幼儿园（惠阳春天经典幼儿园），2020年9月开学； 周边惠阳中山中学、惠阳中英文学校、崇雅中学、华师附中等优质学校环绕。
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保利·阳光城自2013年开发以来，目前已完成1期、2期、3期的开发，现在开发为项目全新升级之作，压轴4期新品。八年来，从“亲”到“赞”，大城迈向成熟，配套更加完善，生活逐步兑现，保利阳光城，成就最美生活。保利阳光城四期，升华都市人居，超“悦”归来。
阳光城“跑不动了”，林腾蛟“甩手掌柜”不好当
01
有的企业选择稳健前行，有的企业选择蒙眼狂奔。
2013年，当时地产圈最当红的职业经理人陈凯掌权阳光城1年后，阳光城已经成为业界“当红炸子鸡”。登门而来采访的媒体和取经的房企一家接着接一家。
陈凯颇为得意表示： 对于阳光城来说，跑得快已经不再是一种选择，而是一种必须。
此后2年，阳光城的“快”更为扬名天下，陈凯也进一步缔造了自己在地产江湖的传奇。
对于一直以碧桂园为模板，心里有着“行业前十”梦想的阳光城老板林腾蛟来说，陈凯的“三板斧”效果显著，但也“问题不少”。
接近阳光城的人士透露，陈凯的强硬和固执在职业经理人当中较为少见，敢于和老板叫板。因为这样的个性，与林老板之间有过“多次激烈摩擦”，但为了企业的规模快速冲击，林老板多数情况下选择了“忍让”。
但对于大多数掌控欲较强的闽系房企老板来说，类似这样的情况注定要成为日后“分道扬镳”的导火索。
如后来在中南的故事一样，大概率今日的新力也会如此，陈凯的“三板斧”是有使用周期的。
当阳光城经历了规模10倍的增长，行业排名冲进30强之后，很多阳光城内部的人士也坦言，陈凯的那套打法可能没那么好使了。
鸡血和鸡汤对于一家从大规模到更大规模的房企来说，已经不是灵丹妙药了。
在行业巨变和身后一众追兵快速崛起的形式下，林腾蛟更为深刻意识到“冲进行业前十”是阳光城要做的，要尽快实现的。
（图片来源网络）
很快，陈凯退出，林腾蛟选择了张海民。与陈凯的强硬不同，从某种意义来说，张海民是更愿意贯彻老板意图的职业经理人。
但留给张海民的“摊子”并不太好收收拾，一是前任留下的“高周转”打法需要结合新的形式创新使用，一是林老板的规模欲望越来越大。
怎么办？张海民找到了一条路:并购。比如在2016年，阳光城新增计容建面中的85%来自并购，阳光城并购标签越发清晰。
但事实证明，“并购”的这条路并不适合所有的房企，融创可以走好不代表阳光城可以走好。
企业规模增速受限和利润兑现不足的问题开始集中表现出来。
尽管一开始林腾蛟也是同意走大举“并购”这条路的，但结果导向，善变是很多老板共有的特点。
最终，张海民“被架空”，“带着一肚子苦水”离开了阳光城。
既然要学碧桂园，为何不去挖碧桂园的高管呢？
茅塞顿开的林腾蛟在巨大的规模焦虑下，2017年中，请来了朱荣斌、吴建斌，“双斌”组合带着碧桂园的打法成为了林腾蛟新的依靠和期望。
改变肉眼可见，阳光城内部战略路线冲突开始加速，从原本坚守一二线开始向三四线城市覆盖，一众“小碧桂园”房企中，阳光城学得最为逼真。
更让林腾蛟满意的是朱荣斌立下的“豪言壮志”。朱荣斌履新阳光城不到3个月，就为阳光城制订了3500亿规模的发展规划， 分别是2018年1500亿、2019年2500亿、2020年3500亿。
如此快速的扩张计划，高度符合闽系房企激进的基因。
闽商的共性显现，做企业较为冲动，目的性强，对风险的评估相对来说滞后于对规模的追求，这让阳光城表现出非常明显的“赌性”和“机会主义导向”。
2019年，阳光城销售金额2110.3亿元，距离当初朱荣斌“夸下的海口”有着近400亿的缺口。2020年3500亿目前更是已经不怎么提了。
02
年度目标不达标之下，阳光城的疲态也在显现。
营收增速放缓，规模增长依然带不来利润更好提升，真实负债率依然较高，权益销售额不济等特点表现尤为突出。
换句话说，老问题都没怎么解决。 还可以简单概况：阳光城开始“跑不动了”。
第一点，规模增长的背后，利润低的窘境没有实质改变。
庞大的有息负债可以换来规模上的提升，但净利润这个指标不是轻而易举可以换来的。
熟悉的人可能还记得2018年年报发布的时候，朱荣斌承认阳光城2018年的净利率水平比较低，没有达到预期，主要是因为过去的基础比较差。
他解释阳光城在2018年结转的项目，多数是2016年之前销售的，当时售价、项目的盈利能力比较差。
“过去基础比较差”，这句话极富深意，背锅的应该是谁？
2018年，阳光城结算了565亿元的营业收入，但归属上市公司股东的净利润只有30亿，净利润率只有5%左右。
再看最新的2019年，结算营业收入610.49亿元，净利润40.2亿，净利率6.5%左右，改观并不明显。
有媒体统计，在归属上市公司股东净利润方面，其增加幅度为三年来最低，接连下降趋势。
第二点，净负债率依然较高，债务压力依然艰巨，指望合作冲规模
2019阳光城总负债达到了2567亿，在2018年2224亿的基础上，进一步增加。
报告期内，阳光城依然背负着巨额的有息债务。有息负债规模为1123.2亿元，近三年均保持规模相当，其中短期有息债务规模335.5亿元。
降负债对于阳光城一直是个“硬骨头”，虽有所下降，但138%的净负债率依然在高位，债务的压力依然艰巨。
如果再计算进此前媒体反复质疑的50亿永续债部分，阳光城的真实负债率大概率要高出更多。
在吴建斌看来，降低负债率、提升境内外评级、进一步降低融资成本对于阳光城来说一直都是一件非常紧迫的事情。
降低负债率，有一个手法就是扩大权益金额，这也是很多闽系房企惯用的手法，旭辉也是类似操作。
阳光城在这方面也是驾轻就熟。
粗略算了下，2019年权益销售额是全口径销售额的64%，相比2018年占比72.66%，权益销售占比下滑8.66个百分点。
依靠不断增加合作项目放大杠杆提升规模非常明显。
面对媒体,朱荣斌爱用一个形容,心情有如“在钢丝绳上跳舞”，这话不假。对标碧桂园、中海等企业，董事局的诉求就是一个快字。
有业内人士指出，如果做不到快，如果不能抢占更好的赛道，陈凯、张海民的“阳光城经历”不排除在其身上上演。
毕竟2020年3500亿的豪言是自己当初信誓旦旦说下的。
03
据说林腾蛟非常自律，每天早晨5点，阳光控股的管理层微信群一般会收到林腾蛟发的前一天读王阳明的心得体会。
对于老板来说，找到一个好的总裁辅佐自己，自己可以半隐身做“甩手掌柜”是一个普遍的理想。
在挖角这块，林老板表现出的执行力和敏锐度确实厉害，看准一个挖一个，挖一个成功一个。
很多人都在猜测，林老板下一个盯上的目标又会是谁？
接近阳光城的人士透露，快速的规模扩张欲望背后可能是投资人和实控人不断给到的业绩压力。
虽为上市公司董事长。但和很多上市公司董事长的身份又略有不同，林腾蛟虽然站在台前，但其实又不是阳光城的实控人，从阳光城的股权架构图来看，实控人是董事吴洁。
吴洁曾在2015年以90亿的身家获评“福州女首富”之称。
据了解，吴洁是林腾蛟的嫂子，是林腾蛟兄长林伟民的妻子，但关于林伟民的相关公开信息缺非常的少。
04
过去几年极致高周转带来的诸多“后遗症”在阳光城身上同样表现明显：产品质量问题较为严重、安全事故问题发生多起。
阳光城对外宣称，以“绿色 健康 、便捷安全、家文化”为核心理念，提出“绿色智慧家”战略，要掀起品质革命。为此，还携手清华大学制定课题，提升产品竞争力。
但从目前的客户口碑和市场反馈来说，很难让人满意。
在多地，阳光城成为了维权代名词，很多投诉网站上，都有业主向官方进行质量投诉和产品维权。
在个别城市，比如郑州，甚至发生过业主维权被打的极端事件；在杭州，几乎阳光城的每一个项目都发生了维权问题；在成都维权业主同样遭到了威胁。
质量问题只是一个缩影，极速高周转之下，阳光城相关区域还发生多起安全事故及违法的问题。
2019年，6月30日，广西壮族自治区玉林市，阳光城·丽景公馆，发生高处坠落事故，死亡1人。
2019年4月，阳光城郑州公司因违法建设等问题被被列入郑州城管领域失信“黑名单”，罚款253.53万元。
05
在今年林腾蛟家书《点亮心中的灯，照耀前行的路！》中有这样一段表述：
新的一年，愿你葆有一颗"光明的心"，良知清澈，光明磊落。
所有企业的竞争，归根结底都是"人格"和"产品"的竞争；所有家族的兴旺，最终都是精神和"价值观"的胜利！
守住底线，才能追求无限。
沈抚阳光城开工了吗
通过查询相关资料显示，沈抚阳光城没有开工，沈抚阳光城停工9月以上仍未复工，沈抚阳光城资金链已经接近断裂，沈抚阳光城疑似烂尾，目前没有开发商去接手这个项目，具体消息可关注官方网站，获得第一手权威信息。
阳光城大股东股权质押超八成 会成为下一个泰禾吗？
8月3日，阳光城公告称，在“16阳城01”公司债券存续期的第4年末，下调存续期第5年票面利率至6.50%，在流动性宽松的背景下，不少房企在有调整债券票面利率机会时，基本都选择下调利率以降低成本。阳光城并不是第一个这么做的，但6.5%的利率水平仍然不低。
事实上，阳光城近几年的杠杆率长期维持在高位，堆积的大量存货亟待周转结算又进一步加剧了阳光城的资金紧张。公司也通过发行债券、发行美元票据、发行资产支持票据以及办公物业类REITs专项计划等方式缓解财务压力，甚至传出旗下物业公司将上市融资的消息。
高杠杆下不停拿地、销售，一味追求规模的阳光城会成为下一个泰禾吗？
融资成本快速上升
根据《阳光城集团股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》，“16阳城01”债券持有人有权在债券存续期间第3个计息年度付息日、第4个计息年度付息日将其持有的债券全部或部分回售给阳光城，相应地，阳光城也有权调整债券的票面利率。
对于债券中包含借贷双方权利的情况，本质上依然反映的是双方在后续融资市场中的话语权，并给双方重新选择的机会。
事实上，“16阳城01”在存续期前三年票面年利率仅为4.8%，而在2019年8月，阳光城在存续期第四年将票面利率大幅提升至7.28%，短短一年间融资成本提高了2.48个百分点。而在今年的调整窗口，受益于流动性充裕的大环境，阳光城选择下调存续期第5年票面利率至6.50%，但依然明显高于此前的4.8%。
“16阳城01”仅仅是冰山一角，在过去6/7月份，阳光城连发两期中期票据，合计达到13.5亿元，短短一个月之内，成本从6.6%上升至6.8%。此外，从阳光城的办公物业类REITs资产支持专项计划融资成本看，优先级的C类资产融资成本都达到了7.5%的水平。
7月8日，阳光城完成3亿美元的债券发行，票面利率为7.5%，就连存续期仅1年的短期融资券的融资成本也达到6.2%的水平。
利息资本化隐藏融资成本
2019年，阳光城的整体平均融资成本为7.71%，在TOP50房企中处在前列，既高于其学习对象碧桂园的6.34%，也高于规模接近的招商蛇口、金地集团的4.92%、4.99%。
根据东吴证券5月底的研报数据，TOP30房企平均融资成本为5.80%，融资成本超7%的共有四家，包括中国恒大、融创中国、阳光城和中南置地。阳光城的融资成本平均则为7.18%。
阳光城融资成本较高的原因是发债利率较高，根据Wind数据，2019年阳光城发行的多笔美元债票面利率均在10%以上，最高达到12.5%。近期受益于市场环境，发债利率有所降低。7月份发行的美元债票面利率7.5%，仍高于不少大型房企。
明显高于同行的融资成本，一方面反映了市场对于阳光城“资金高周转”模式所蕴含风险的担忧；另一方面，高融资成本也让阳光城沦为金融机构的“打工仔”。
截止今年一季度末，公司的总有息负债超千亿，达到1108.85亿元。其中，短期债务为300亿元，账面货币资金413.81，其中还有约50亿元的受限制现金，考虑到今年上半年销售回款不力，且面临着较大的结转交付压力，阳光城的偿债压力并不算小。
近几年阳光城资产负债率一直保持在80%以上的高位，远高于行业64.3%的平均水平。净负债率更是超过了200%。虽然经过连续几年的下降，2019年底净负债率仍高达135%（Wind数据）。
2019年阳光城通过置换，将一年内到期的有息负债由前一年的479.2亿（货币资金378.48亿）降低到319.2亿元（货币资金419.78），使得货币资金超过一年内到期的有息负债，减缓了偿债压力。
然而其长期借款增加151.01亿，有息负债合计1106.92亿元，与2018年持平。从到期情况来看，1-2年内到期金额为454.48亿元，这部分债务将在2021年转化为一年内到期的短期负债，届时仍将考验公司的偿债能力。
近几年，阳光城的净资产负债率逐渐下降，但是无法掩饰公司杠杆率依然高企的事实，随着近两年融资端的收紧以及销售端的不确定加大，阳光城伴随着高杠杆的资金高周转模式面临着一定的考验。
此外，阳光城的担保额度也是异常的高，在合、联营子公司进出报表越来越“随意”的背景下，房企的担保从另一方面折射出其杠杆率的高低。Wind数据显示，截止今年1季度末，阳光城的担保额度达到净资产的187.97%，其中对关联方的担保达到净资产的164.89%的高水平。
此外，阳光城超千亿规模债务背后的资金成本部分被利息资本化隐藏了，近几年公司的资本化率都在90%左右的高位。利息成本高资本化率，也是影响公司的利润率水平的重要原因之一。
阳光城的盈利指标一直表现很低迷，净利润率从2010年的17.34%一路下滑至2019年的7.08%。
东吴证券曾对25家主要房企2019年净利率做过统计，平均净利率为 13.8%， 有三家房企净利率超过 20%，净利率最高的为26.02%；有14家房企的净利率位于10%-20%之间，还有8 家房企的净利率低于10%。相比之下，阳光城2019年刚过7%的净利率是比较低的。
今年一季度其净利率甚至掉至6.65%，ROE也仅有15.03%，比同规模的招商蛇口、旭辉集团、金地集团都要低。
大股东几乎全质押股权 要重蹈泰禾的覆辙？
作为同样背负着高杠杆的闽系房企，尽管不像泰禾集团那样面临着巨大的短期偿债压力，但阳光城的高杠杆阴影下是较大的竣工结转所需的资金压力。2019年，阳光城全年实现结算收入610.49亿元，同比增长8.11%，较此前两年70%-80%的结算收入增速及销售额增速明显下降。过去四年累计结算金额为1700亿元，相较于同期超过5000亿元销售额来说，结算的进度是比较慢的，并积累了较大的结转压力。
泰禾和阳光城的不同在于，一个把钱全花掉，导致资金链条断裂；另一个土储少、结转少，留着刚刚好的钱应付短期流动性。而在巨大的竣工结转所需的资金压力下，阳光城的盈利能力则是最终决定其是否能安全着陆的关键。
不幸的是，近年来阳光城的资金高周转模式，积累大体量的合约负债的同时，也推高了公司的整体杠杆率，从而导致阳光城无法积累足够的土地储备项目。因此，为了追求销售规模，阳光城的拿地自由度相对更低，有时不得不拿地，甚至是高溢价拿地。
2015年新增土储金额135亿元，占当年合同销售额的45%，前一年拿地金额仅37亿左右。到了2017年，新增土储金额986亿元，已经超过了当年的合同销售金额。
2018年，阳光城开始踩刹车放缓拿地，尽管如此，当年拿地权益对价仍达306亿元，合计补充土储1333万平方米。2019年则再次加快拿地节奏，以491.77亿元的权益对价补充土储937.1万平方米。拿地力度则从0.26上升至0.36（权益拿地金额/权益销售金额）。
今年上半年阳光城累计新增项目 48个，累计总地价 464.01 亿元，新增项目楼面价达到5607.10元/平米，楼面价/销售均价为45.28%，较2019年继续提升。
无论是从拿地成本升高导致的毛利率降低方面来看，还是高融资成本吞噬利润方面来看，阳光城的盈利都将受到较大挑战。盈利能力降低，这对于多年来一直在拿地、销售，一味追求规模的阳光城来说，高杠杆的难题更加难解。
而值得注意的是，在实际控制人吴洁做甩手掌柜多年后，其股权也几乎被质押一空。7月11日，阳光城发布公告称，其控股股东福建阳光集团及其全资子公司东方信隆资产、一致行动人福建康田实业集团所持股份累计质押数量占所持阳光城股份数量比例超过80%。而中民投旗下的二股东上海嘉闻也将其所持阳光城股份全部质押。
净负债率高企，融资成本升高，销售增速下滑，盈利能力不强，大幅超过净资产的对外担保，实控人大比例股权质押，当下的阳光城与2018年的泰禾集团颇有些相似之处。而泰禾集团的命运也在一定程度上成为了激进的闽系房企的“负面典型”，而阳光城会重蹈泰禾的覆辙吗？
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